Fri hyressättning för nybyggnation tillhör punkt 44 i överenskommelsen mellan regeringen samt C och L. Om det genomförs blir det dock en mindre skillnad på de faktiska hyrorna, eftersom nybyggda lägenheter i praktiken redan har marknadshyror. Mycket pekar dock på att effekterna på hela hyresmarknaden skulle vara negativa.
I en debattartikel i DN (16/2) påvisar Roland Andersson, professor emeritus i fastighetsekonomi, och Lars Jonung, professor emeritus i finansvetenskap, de tydliga riskerna med att införa fri hyressättning för enbart nybyggnation. En sådan är att den obalans som redan finns förstärks – den som stått länge i bostadskön gynnas och kan få en lägenhet med reglerad hyra, medan unga, nyanlända eller den som vill flytta till kommunen endast har chans att komma över en nyproducerad lägenhet med hög hyra.
Det är tydligt att om fri hyressättning på nyproduktion hade införts innan bostadsbristen var ett faktum hade vi i dagsläget åtminstone kommit en bit på väg. Debattörerna påvisar att det nu krävs en mer långtgående avreglering för att lösa upp knuten på bostadsmarknaden och göra det lättare för fler att på egen hand kunna ta sig in. Ett av grundproblemen är att rörligheten är för låg, det vill säga att människor med ett förstahandskontrakt ogärna släpper det. Och med tanke på hur svårt det är att komma över ett sådant, och dessutom med reglerad hyra, är det inte så konstigt att den som köat i årtionden gärna bor kvar.
Om hela hyresbeståndet vore avreglerat skulle populära lägenheter i innerstäder kosta vad de faktiskt är värda för hyresgästerna, medan hyran för lägenheter i mindre populära områden skulle kunna sjunka till sitt faktiska värde. Därmed minskar de ekonomiska incitamenten att bo kvar längre än man faktiskt behöver i en onödigt stor hyreslägenhet, och med den ökade rörligheten blir kötiden naturligt kortare.
Hur fri hyressättning i hela hyresbeståndet kan genomföras är den knepigare frågan. För att inte hyresgäster ska utsättas för en chockhöjning av hyran i högt värderade lägenheter bör avregleringen ske stegvis. Andersson och Jonung föreslår ett avtalssystem där hyresvärden under en tid betalar in mellanskillnaden för den faktiska hyran och marknadshyran till hyresgästen, som därmed får pengar att betala den nya hyran med när den införs. Det ger ett visst utrymme för anpassning. Det utrymmet måste dock vara tillräckligt stort för att hyresgästers befintliga kontrakt ska respekteras någorlunda.
Införande av fri hyressättning bör utredas noga. Men det är tydligt att avregleringen, om den genomförs, måste ske för hela beståndet och inte bara för nybyggnationer. Det kommer onekligen att leda till att vissa får svårare att betala hyran, men det handlar i många fall om personer som redan i dag lever helt eller delvis på bidrag och som har svårt att på egen hand få tag på en bostad. Med marknadshyror kan hjälp riktas direkt mot de som behöver den, i stället för att subventionera hyror oberoende av den boendes inkomst.